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| 调控住房建设规模迫在眉睫 |
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作者：佚名 来源：本站原创 点击数： 更新时间：2007-6-15 编辑：admin_pf
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调控住房建设规模是宏观调控的一项重要任务。
1999年的全国建设工作会议，曾提出要对住房建设规模进行总量控制的要求，但因种种原因而未落实。2006年的“国15条”又要求城市政府制定住房建设规划并下达实行，而制定建设规划第一个要安排的就是住房建设规模。为此，特就有关问题发表以下探讨意见。
调控规模关系可持续发展
上世纪90年代中叶，一些专家曾经研究过住房建设的长远发展问题。专家研究提出，由于当时还处于住房紧缺阶段，城镇年住宅建设规模应当适度扩大，但又不宜过大，以利于可持续发展。具体意见是：住房建设规模在90年代下半叶逐年稳步增长。到21世纪的头10年，全国城镇年建设住房面积平均达到4亿平方米以上；人均年建设住房面积1平方米；2010年人均拥有住房面积25平方米；自有住房率达到60%以上。
进入21世纪以后，我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后，全国城镇年住房建设投资每年增加20%以上，年建设住房面积6亿多平方米；人均年建设住房面积1.3～1.5平方米；到2005年底，人均拥有住房面积26平方米，自有住房率达到80%以上。这样的高位增长，在世界上都是罕见的。
我们既要看到前几年住宅建设取得的巨大成绩，也要看到如果过长时期维持偏大的建设规模，将会不利于可持续发展。因此，2005年和2006年，我国政府把解决住宅建设规模过大的问题，作为宏观调控的一条重要任务，是完全正确的。可以预见，通过宏观调控，今后几年内住房建设规模将会适度而稳步地缩小。为此建议，在今后一段时期内，以人均年建设住房1平方米左右为宜。
同时，要考虑城镇人口增加的影响。我国2005年底城镇人均住房面积26平方米，是按有户口居民来计算的，因而有所“虚高”。如果加上长住人口来计算，则人均稍低于20平方米。我们要看到，进城长住的“农民”再加上城市原有的住房困难人群，总数1亿多人。他们收入低，居住条件很差。要解决好他们的住房问题，必须靠大力提供小套型住宅和必要的社会保障，任务极为艰巨。由于这是建设和谐社会、关心民生的一项要务，希望各城市政府尽快地把它纳入议事日程。从这个角度看，今后将会大幅度地扩大建设小套型住宅的规模。
以上影响建设规模“缩小”和“扩大”的因素，是各城市在调控住房建设规模时，必须因地制宜考虑的问题。
调控规模有助于改善供应结构
2003年至2005年，我国城镇年建设住房面积6亿多平方米，500多万套，其中大套型住房占60%多，300多万套，市场“畅销”。
其实，中低收入者的绝大多数（极少数有特殊原因的除外）是买不起大套型、高房价住房的，买得起的主要是高收入者。我国城镇居民总数约为1.5亿户，其中高收入者约为3000万户。高收入者中的“高层”人士，可以轻而易举地用每年富余的收入购买几套大套型、高房价住房；高收入者中的“低层”人士，也有能力用几年的富余收入来买一套大套型、高房价住房。高收入者基本上都有了自己的住房，但其中不少人这些年仍然在继续买房。其理由是：钱存在银行里会因“负利息”而贬值，买股票容易被“套住”，不如买住房保值增值合算。这就清楚地告诉我们，如果每年有百分之十的高收入者进入市场买一套大套型住房，就会把当年建成的300多万大套型住房买得差不离。再加一部分非高收入者，由于各种原因和采用种种办法也挤进买大套型住房的行列，这就成为前些年大比重地建设大套型、高房价住房仍然“畅销”的主要原因。
如果我国2006年不进行宏观调控，任由大比重建设大套型、高造价住房之风再刮10年。10年后人们就会发现，这10年累计建成的3000多万套大套型、高造价住房，将主要为高收入者所拥有，而且因住房“畅销”还会导致房价年年高涨。届时，高收入者平均每户拥有好几套住房，而广大中低收入者仍然因为中小套型住房供应不足和房价高涨而处于“买房难”的境地。如果出现以上问题，我们将犯下极其严重的历史性错误，广大群众直至子孙后代都是通不过的。
以上分析雄辩地证明，我国政府2006年做出调整住房供应结构的宏观调控决策是及时的、正确的，决不能以前几年大套型住房“畅销”（实为非正常畅销）为由，消极对待调整住房供应结构。
按“国15条”的要求，今后几年建设大套型住房将由前几年的300多万套逐步降为100多万套，这就需要回答两个问题。一是，会不会造成大套型住房供应严重短缺？回答是：只要我们坚持每户享有（含租住）一套适当住房的政策，并制订对今后建设大套型住房实行高土地出让金、高建设税费和入住后收取高物业税等抑制措施，就不会出现供应紧缺的问题。二是，会不会缩小住房建设总规模？回答是，这次宏观调控，既要大幅度压缩大套型住房，又要大幅度增加中小套型住宅。由于中小套型住宅的增加有一个过程，又由于每套中小套型和大套型住房平均要差几十平方米，即使做到新增中小套型住房和压缩大套型住房的套数相等，也会缩小建设总规模。这就要求我们在实施宏观调控中，努力把缩小规模的幅度做得稳妥、适当。
需要做好的几项相应工作
首先，要大力引导理性的住房消费。许多西方国家的居民，平均每人一生要换7次住房，许多人要经过7～10年的积蓄才买房，并随着收入的提高进行几次“梯度”改善。我国许多年青人却只购不租，刚参加工作就要买房，而且要“一步登天”地买大的、新的住房。上世纪末，我国一户居民拥有两套住房是极少数。而这几年，拥有两套住房的已经大有人在，而且还在不断上升。应该看到，这种不理性的、“旺盛”的购房欲望，正在影响着许多居民，形成一种不合理、不切实际的住房需求，并造成需求总量不切实际的“虚高”，刺激房价的过快上涨。而房价的过快上涨，又会反过来刺激购房欲望和需求，使其他行业的资金向房地产倾斜而“扩大规模”，从而形成一种“恶性循环”的态势。因此，从思想工作入手，加强相关工作和采取有效措施，让广大居民树立起理性的、量入为出的“梯度”住房消费观念，至关重要。
其次，要给居民多余的钱找出路。目前居民有了多余的钱，除了购买住房可以保值增值外，很难找到其他较为满意的出路。如果许多居民都把多余的钱投向购房，就会造成一种“不正常”的住房需求和扩大“不正常”的住房供需矛盾。因此，必须多开辟“出路”，把居民多余的钱引向有利于发展国民经济和生产建设的多种新渠道。
再次，建议开展一次居民住房普查。近年来的报刊上，登载了许多对住房建设规模的不同意见。有人认为规模小了，有人认为规模大了。以上意见之所以不同，源于对实际情况的底数不清。而要准确地分析形势，制定正确的住房政策，搞好调控管理和确定适当的建设规模，必须建立在切实地弄清居民住房情况的基础上。为此，建议下决心开展一次全国性的城镇住房普查，并希望能够尽早施行。
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