（本报记者 辛凯）从眉山建立地区开始，商业经济也随着城市发展而日益繁荣。但是长期以来，眉山商业的繁荣都处于零、散、乱的粗放状态，和城市的快速发展步伐极不协调。商业步行街的出现从一定程度上提升了眉山城市的品味，给市民生活带来了显著变化。但是也面临着严峻的形势。

商业与地产有何联系？

关键词：城市、消费、商业地产

对于商业与地产的关系，业内有一个核心理念——先研究商业，再开发地产。

随着城市经济的发展，市民消费支出由一般的生活消费支出转变成住房、汽车、旅游等大额的消费支出；消费由量的满足转向质的提高，越来越多的市民喜欢一站式消费，购物不再是以买东西这个单一的目的。商业步行街的出现从一定程度上满足了市民消费、休闲娱乐的需求，同时也给城市经济的进一步发展注入了新的活力。

“眉山城市发展后，市民的消费习惯和消费水平有了很大的转变，传统的临街铺面已经不能满足于市民的消费需要，商业街的打造也就水到渠成。”成都金房集团眉山分公司副总经理李林认为。商业地产的出现是伴随着城市发展和市民消费习惯的改变产生了；同时商业地产的发展又带动了市民消费发展，提高了城市的商业水平和整体地位。

“以前的商业房产开发都是采用的是上面修住房，下面修商铺的形势，这样是一种最简单、最初级的开发模式。而随着市民消费习惯和消费需求的改变，这样的模式显得很落后。”市房管局认为，在2003年前后同时开发了几个商业地产，这就说明大家当时对眉山商业地产给予了很高的期望。

一些市民也谈到，“眉山要想得到更好的发展，就必须要有一定规模和档次的商业为支撑，但是现在的商业都还不是很成型。小北街算是好的，但是都还只是沿着街道的铺面，感觉和一个小县城差不多，没有商业中心，城市怎么体现呢？”

现实状况不如人意

关键词：商气、投资、风险

2003年前后，东坡金城、义乌商贸城、巴黎春天等几个商业地产项目几乎都是前后一年时间里筹建。时间为何会在选择在2003年前后？是不是所谓的“商业地产春天”已经到来？这些开发商纷纷涉足眉山商业地产开发的目的何在？

很多开发商都谈到，选择在眉山投资商业地产，就是看重了眉山发展的前景，“我们来的时候看重的是眉山作为一个新兴城市，市委、市政府很重视城市的发展，而城市要发展，就必须要打造新的商业中心。在这样的情况下，很多人都认为眉山的发展必然会在很短的时间里带动城市商业地产的发展。”

李林所在的金房集团曾在2003年对眉山商业地产市场做了调查，当时得出的结果是——眉山商业地产很火。“在投资的角度来讲，一个新兴城市由于存在很大后发优势，发展空间很大，投资者的投资热情也很高。在当时住宅地产还没有大幅涨价的情况下，这样的市场是很值得投资的。”和他们一样，一些外地和本地的开发商在当时市场的刺激下，纷纷涉足眉山商业地产。

就目前眉山商业地产的运作情况来看，显然超出了所有人的意料，这当中包括投资者、开发商以及广大市民。商业的发展并没有像大家当初想象当中的那样迅速繁荣，投资者的投资欲望降低，一些后介入的开发商出现了资金回笼缓慢的难题。

很多市民当初对眉山商业步行街充满了期待，现在更多的是失望。“现在眉山有很多商业街，但是真正算得上是成型的商业街却很少。很多都是将商铺建到了一起，并没有起到一站式消费的效果，更像农贸市场。”

现在回过头来看眉山商业地产的发展历程，很多开发商都认为——状况不尽人意。按照李林的说法，虽然商业地产和住宅地产同为地产开发，但是两者的发展并不同步。“2004年的时候成都住宅涨，商业地产处于低谷，当住宅卖2000元/㎡的时候，商业地产可以卖到9000元/㎡，当时开发商业地产的利润很大。但是当住宅涨到了4000元/㎡的时候，商业地产却只能卖到8000元/㎡，不涨反跌！”

现在人们手中的现金流增多，都会采取各种各样的投资方式来实现资金的升值，为什么大家不愿意投资商业地产呢？“这是个资本运作的问题，不仅是公司的投资，个人的投资也很关键。很多人在投资商业地产的过程中发现，和投资住宅相比，商业地产投资的风险要大，回报缓慢，而住宅投资在城市发展，城市人口增多的刚性支撑下，其投资风险小，投资回报快而稳定。”

而业界认为，“越接近成熟区域，投资风险更小，眉山商业地产只能在开发住宅的时候考虑一些相应的商业配套设施。蛋糕只有那么大，在城市消费并没有得到显著增长的情况下，修建大量的商业中心，没有那么多商家入驻，即使入驻也没有那么多的消费。空置率高也就不足为奇了。”

商业地产希望在哪？

关键词：规划、时间、运营模式

商业地产到底在眉山有没有前途，前途又在哪里呢？

很多开发商都认为，按照眉山的发展规划，商业地产应该是有前途了，只是目前的运营效果不理想。在整个城市商业形态的转变过程中，政府合理的规划显得尤为重要。怎样将消费需求和商业发展衔接起来，多少人流量要配置多大规模的商业中心，怎么使住宅地产和商业地产实现和谐的搭配？这些在开发用地上都应该有一定的体现。

业界认为，铺面修建过多给后续商业地产的发展增加了障碍，也打乱了政府的规划。“政府是站在一个宏观的角度进行总体规划，然后对局部进行调整。而在实际操作的过程中，开发商考虑更多的是回报，修建商业用房的成本要比开发住宅小很多，开发商在修建住宅的时候往往都会搭配一些商业用房。这就挤占了商业地产的空间。”

长期以来，小北街被人们称为了眉山的“商业街”，但是有谁知道小北街的发展又是经历了怎样一个过程呢？赵纪柘在上世纪90年代初的时候，他第一次来眉山，“当时小北街、环湖路和三苏雕像广场刚修建不久，那个时候丁字口往北都很荒凉，现在这里已经是城市的中心了。商业地产的投资需要的时间。”

众所周知，商业和住宅需要有一个磨合期，而且这个磨合期还有很多制约因素，其中一个很关键的就是运营模式。目前商业地产开发比较常见的有三种模式：直接出售、待运营成功后再销售、只租不售。